恒大作为房企大佬，为什么能在数月里就倒塌？

作为一个从业20年的老地产人，2021年底回看这一年中国房地产走过的路，当真唏嘘不已。作为局内人，我希望能通过用近万字的梳理和阐述，能给各位讲清楚，在2021年这个看上去极为普通的年份，恒大地产怎么就一下子崩了？

灰犀牛、黑天鹅、大白鲨！ 三神兽齐聚！

灰犀牛指的是政策，黑天鹅指的是恒大，大白鲨指的是市场。

我也是老地产人了，2003年入行，都经历过市场的波动。但是我经历了二十年的这个市场，从来没见过三神兽齐聚如此热闹的景象，也从来没见过如此凄惨的行情。

这三巨头怎么会同时出现，共同围剿房地产行业呢？我个人认为是神仙局，所谓神仙局，是指事件之中出现了以常理无法判断到的变数，从而寻致了神仙也无法预判的局面。

接下来，我跟大家介绍下这三大神兽之灰犀牛

灰犀牛---政策

政策包括三个方面。

第一个政策是去杠杆，去杠杆它分成两个层面。

第一个去的是企业的杠杆。从2020年，央行、住建部将召集部分房地产企业8月20日起在北京面谈开始，三道红线的硬性规定，成为所有大型房企必须面对和解决的事情，原计划是2022年内完成红线变绿线。大家想快一点都把它压缩，企业也在压缩，金融机构也在压缩，都希望能够在一年内看到效果，结果去的太快了，企业的现金流出现巨大的问题。

第二个层面对消费者去杠杆，也就是说对购房者去杠杆。首套首付2成变3成或3.5成，有些地方，二套直接6成或拒贷。

对购房者去杠杆是对的，只有去杠杆才能让房地产这个行业走得更远。过去几年中国居民的杠杆率在不断的上升已经到了不得不去的程度了。

2020年末，人民银行版居民杠杆率达到了72.5，排在马来西亚之后。

但这次的去杠杆的最大问题是什么？首次置业者也就是刚需客户被波及到了，首付增加了10%到15%，很大程度上影响了他们的购房能力和购房意愿，在如今房住不炒的大前提下，刚需客户的错杀，就会对市场产生了巨大的影响。

第二个政策是围绕的房住不炒和三稳的政策，也就是稳地价，稳房价，稳预期。

这个政策其实本来也没什么问题，直到去年上半年，我认为全国都执行的非常好。但是去年下半年到今年上半年，部分城市，特别是以上海、深圳、杭州、重庆这些城市房价涨幅过快，一下子把之前几年创造的很好的稳定的局面打破了，各地开发商杠杆拿地，高速开发，疯狂冒进，平衡和默契已被打破。所以政府无论是从中央到地方，都对猛涨的房价、屡创新高的地价采取了更为严厉的行政手段和政策。

结果在这些政策不断叠加后到了一个临界点，终于爆发，市场瀑布式下滑，成交接近冰点。

第三个方面的政策是房地产税。

实际上房地产税这个事情，在地产房企圈内都是有预期的，今年上半年的时候，几乎所有同行都觉得这是一个早晚要落下来的靴子，其实只要落下来就好。结果在今年的三四季度的时候，我们经历了从了解到这个靴子可能要落地，到看到这个靴子正在落地但还没落地这样的一个过程。而现在最尴尬的是：领导发话，通知大家了啊，我们要马上试点了，靴子已经要落地了，但是具体的细则不告诉大家，这实际上是房地产税试点最大的杀伤力。

其实我相信真正落地之后，对行业的影响，对市场的影响虽然有，但还是有限的。

但是迟迟不落地就有很大的不确定，影响了今天很多购房者的情绪，让他们对未来的预期产生了巨大影响。

灰犀牛介绍完毕，接下来有请黑天鹅---恒大闪亮登场！

在2021年年初，你肯定不会想到，宇宙第一房企，价值2.3万亿的某大会在一年之内垮塌的如此之快，对房地产乃至中国经济影响如此之大。其实就在2020年9月，三条红线开始实施的同时，对信托、资管产品和海外融资，就开始进行全方位的监管。

许老板在去年10月份就喊出口号，半年内完成红线转黄线，一年黄转绿！真真惊天动地，气壮山河！谁曾想，第一个暴雷出圈，全民吃瓜的头部房企竟然是某大！

恒大其实一直有自己的去杠杆计划表，也一直按照计划表的节点按部就班的执行。然而，令某大万万没想到的是，融资通道出现了大问题。2021年多政策叠加的恐怖威力开始显现，开发贷限制，预售资金监管加大力度，海外债停掉，信托融资多重管理，也就是说，恒大的社会融资这个口子基本上是关掉的。

恒大不仅融不到资，更可怕的是该兑付的到期账款你还必须要兑付，雪上加霜！据传今年上半年，恒大融资性现金流是净流出！金额达到300亿人民币！

看到这里，你应该了解，为什么许老板要杀鸡取卵，大幅降价打折出售在建项目并只接受一次性付款了吧。因为恒大要活下去，没办法！

恒大之所以能如此迅速的倒掉，从现在来看，肯定有自身高杠杆、高周转的问题，这个部分情况，头条的很多文章已经讲的很清楚，我这里不做赘述。

我认为还有第二个原因：挤兑！

什么是挤兑！？

我给大家讲一个故事：2007年受美国次级债危机导致的全球信贷紧缩影响，英国第五大抵押贷款机构——诺森罗克银行. （Northern Rock）发生储户挤兑事件。

自2007年9月14号全国范围的挤兑发生以来，截止到18号，仅仅几天的. 时间就有30多亿英镑从诺森罗克银行流出，占该行240多亿英镑存款总量的12%左右，其电话银行和网上银行业务一度出现崩溃。 受此影响，几天来，诺森罗克银行股价下跌了将近70%，创下7年来新低，成为英国遭遇本次信贷危机以来的最大受害者。

挤兑摧毁一家银行只需要5天！

摧毁一家房企呢？可能只需要1天。

恒大的轰然倒塌之后，给金融机构带来了一个巨大的警示信号，于是引发这一轮金融机构的轮番挤兑和踩踏。

恒大是否真的从此一蹶不振，目前我没办法给出一个明确的判断。

毕竟百足之虫，死而不僵，毕竟，这个企业还有120万套商品房没有交付，近百亿资金仍未兑付。

但是自恒大开始，各大房企、与房地产相关的上下游供应商、服务商都会面临一个问题，那就是下一个是谁？金融机构远离地产以后，该怎么办？焦虑由此变为恐惧。

解决融资问题，就目前的房企来讲，只有一条路，那就是销售回款。

然而销售回款从今年7月份开始到9月底都非常差，按揭回款由45天，硬生生拖到90天都了无音讯，10月份稍微放了一些，但是监管的空下来的钱比放的钱还要多，所以实际上销售回款又对企业产生了巨大的影响，这些影响又全部作用了在房企身上。（看到这里，对比前几天的地产和金融新政，诸位有何想法？）

屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风！真真流年不利！尽管如此，房企老板们也希望市场能好一点，能多卖一点，多回一点款，从而跨过今年的生死关。

那么，市场会给他们这个机会吗？

诸位，接下来隆重介绍三神兽之大白鲨--市场

2021年上半年之前大家都认为是非常好的。但是今天，三大市场：土地市场、一手房和二手房自7月以后全都下行，而且是瀑布式的下行。

首先看土地市场

土地成交今年第一次土拍，集中土拍是非常火爆。然后第二次到第三次土拍，就一片萧条，直接从沸点降到冰点。具体数字我就不讲了，反正都是量价齐跌，然后流拍率创新高，溢价率创新低。流拍率在九月份和10月份分别有27%、26%。

第二次的集中土拍，有些城市的流拍率超过50%。这在第一次的集中土拍当中根本是看不到的，而这一次，第三次集中主拍，现在出来的基本上都是央企和地方国企，地方国企基本上都是被政府叫来接盘的，央企是真的有钱。之所以流拍率会降低一点，是因为这个已经是大家都说好了，如果没有托底的公司来参加的话，很多地都已经不拿出来了。土地市场的低迷说明了什么？一方面说明房企对未来不看好，另一方面也说明房企现在手头上确实没钱去拿地了。我注意了一下，第三次土拍民营企业参与的比重是非常非常低的。像龙湖这种民企能在这时候拿地，是真的太牛逼了。

其次说下一手房。

基本上一手房从今年5月份之后就是宏观数据一路下行。（具体数据不再一一展开）

最后再说下二手房。

实话说，自从二手房指导价政策出台，我能预见到，二手房以后的日子会非常非常难过，但是没想到这么难过。

我一直认为二手房是领先指标，如果这一轮市场要稳定，首先二手房先稳定下来。

令我万万没想到的是，二手房从4月份就开始断崖式下行。下行到什么程度呢？就是我们说最主要的一线城市的二手房，从今年2月的最高点到今年11月成交量萎缩了70%左右，少的大概下降了三分之二，多的这个掉了四分之三。整个二手房市场下行的速度是非常快的。

上海年初的时候销售44000套，九月份是12000套，十月份是13000套。

深圳9月销售3000套的时候，我觉得差不多是底部了吧。结果10月掉到2000套，掉到2000套的时候，我觉得差不多是底部了吧，11月再掉到1000套，二手房目前来看成交量是只有更低，没有最低。

而这样的一种下行说明了什么？市场的观望情绪是非常非常严重的。

自此，三大神兽介绍完毕。

感谢您能看到最后。写这篇文章的初衷，为了给还在地产行业拼搏的同行们加油，也是为不了解地产的朋友做一个小小科普。至于未来的房地产将走向何方？明年的房价是跌是涨？我在后序的文章中会阐述我的观点。

1，恒大多元化布局太大，盈利的项目太少，恒大矿泉水，超市就从没见过，一直亏损状态。恒大保险，投资大，见效慢。恒大汽车，从没见过恒大的汽车，只存在在自媒体里边，一系列操作都是玩的看不清。

2，20年就出现债务危机，最后国家和人民解决了，国家支持和债转股。

3，恒大地产项目降价促销套现，以及有部分商票未及时兑付，债券下跌等等，让人们都不敢借钱给恒大。

解决方案：债转股，股票狂跌，清零退市。